Co właściwie kupuję?

Jakiś czas temu zadzwonił Klient. Chciał zamówić wycenę do kredytu. Szczerze uradowany powiedział, że kupuje mieszkanie. W zasadzie miał je kupić za gotówkę, ale po namyśle zdecydował, że jednak weźmie kredyt. Poproszony o dokumenty nieruchomości tłumaczył, że ich jeszcze nie dostał, a zapytany o numer księgi wieczystej odparł, że go nie zna.

Po kliku dniach przysłał parę skanów. Rzut oka na papiery wystarczył, by zorientować się, że przyszła transakcja miała dotyczyć tak zwanego udziału ze wskazaniem. Oznacza to, że nabywca kupuje ułamkowy udział w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym i obejmuje w posiadanie wskazane mieszkanie. Czy przejęcie lokalu miało nastąpić za zgodą pozostałych współwłaścicieli nieruchomości tego Klient nie wiedział. Nie miał też pojęcia, czy sprzedający korzystał z mieszkania na zasadzie podziału do korzystania (quoad usum) i w jakiej formie, o ile w ogóle, została sporządzona ta umowa. Jak się można domyślić, w dziale trzecim księgi wieczystej też nie było na ten temat ani słowa. Za to była informacja o wszczęciu postępowania egzekucyjnego z udziału innego współwłaściciela…

Świadomość kupującego w zakresie przedmiotu przyszłej transakcji była praktycznie zerowa. Powiedziano mu, że kupuje mieszkanie. Nie miał pojęcia, że to, co zamierzał nabyć nie było wyodrębnionym lokalem, a jedynie udziałem w nieruchomości stanowiącej działkę z posadowionym na niej budynkiem kamienicy. Nie rozumiał, że wspomniane prawo nie jest tożsame z prawem własności nieruchomości lokalowej. W konsekwencji nie zdawał sobie również sprawy, że wartość tego prawa jest o co najmniej 30%-40% niższa, niż wartość prawa własności podobnego, lecz wyodrębnionego mieszkania. Pułapek związanych z nabyciem udziału jest zresztą więcej. O tym, że banki w przeważającej większości przypadków nie zabezpieczają wierzytelności na udziałach także nie wiedział.

Mieszkanie wyglądało nienajgorzej, cena zdawała się być atrakcyjna. Tyle wystarczyło, by podjąć decyzję o zakupie. Czy właściwą? To nie zawsze jest oczywiste. Czasem nabycie udziału jest ciekawą alternatywą dla zakupu „pełnowartościowego” prawa własności nieruchomości lokalowej. W większości przypadków wiąże się to jednak z dość dużym ryzykiem, które bywa trudne do oszacowania.

 

Alicja Malczewska
rzeczoznawca majątkowy

 

Iluzoryczny udział ze wskazaniem